Airbnb nu înseamnă doar o proprietate listată: cele 3 decizii care pot crește veniturile din închirierea pe termen scurt

Închirierea pe termen scurt poate aduce venituri mai mari decât o chirie clasică, însă diferența nu vine automat din simpla listare a proprietății pe Airbnb. Pentru Mike Savage, investitor imobiliar din Carolina de Sud și cofondator al companiei SynergyStays, un apartament sau o casă închiriată turiștilor trebuie administrată ca o afacere, cu decizii constante privind prețul, promovarea, serviciile oferite și gradul de ocupare.

Savage a început să investească în proprietăți pentru închiriere pe termen scurt în 2017. La acel moment, o experiență plăcută pentru oaspeți putea fi obținută prin gesturi simple, precum un mesaj de bun venit și o sticlă de vin. Între timp, concurența s-a intensificat, iar proprietarii trebuie să lucreze mai atent cu datele și să înțeleagă modul în care platformele afișează locuințele în căutările utilizatorilor.

Investitorul, care a renunțat la cariera de pompier pentru a se ocupa cu normă întreagă de proprietăți și de SynergyStays, companie specializată în managementul veniturilor pentru închirieri pe termen scurt, indică trei direcții prin care proprietarii își pot îmbunătăți rezultatele.

Fereastra mediană de rezervare arată când trebuie ajustat prețul

Gradul de ocupare și tariful mediu pe noapte, cunoscut în industrie drept ADR, sunt printre cei mai urmăriți indicatori de către proprietarii de locuințe închiriate pe termen scurt. Savage consideră că un alt reper, mai puțin utilizat, poate fi la fel de util: fereastra mediană de rezervare, adică numărul de zile cu care, în mod obișnuit, oaspeții își rezervă sejurul înainte de data sosirii.

Acest indicator îi poate ajuta pe proprietari să decidă dacă păstrează tariful actual sau dacă trebuie să intervină asupra lui. Într-o piață în care rezervările se fac, de regulă, cu aproximativ 30 de zile înainte, o proprietate care are o noapte liberă peste două luni nu trebuie neapărat să intre imediat la reducere. Cererea poate apărea în intervalul normal de rezervare.

Lucrurile se schimbă atunci când data respectivă intră în fereastra obișnuită de rezervare și rămâne neocupată. În acel moment, ajustarea prețului poate deveni necesară pentru a evita o noapte pierdută.

Investitorii ar trebui să fie atenți și la dependența de rezervările făcute în ultimul moment. Proprietățile care rămân constant cu date libere până aproape de sosirea oaspeților ajung deseori să ofere discounturi mai mari pentru a umple calendarul. Savage consideră că intrarea într-un astfel de ciclu reprezintă una dintre cele mai frecvente greșeli ale proprietarilor care își administrează singuri locuințele.

Week-endul se ocupă mai ușor. Banii se câștigă și de luni până joi

Nopțile de vineri și sâmbătă sunt, de obicei, cele mai simple de vândut. Cererea mai dificilă, dar și oportunitatea nevalorificată de mulți proprietari, se află în intervalul de luni până joi.

O primă decizie care poate limita veniturile este stabilirea unor reguli prea stricte privind durata minimă a sejurului. De exemplu, un proprietar poate impune o rezervare de cel puțin patru nopți în sezonul de vară, pentru a evita perioadele scurte și schimbarea frecventă a oaspeților. O asemenea condiție poate exclude însă locuința din rezultatele afișate unui turist care caută un sejur de două nopți.

O soluție mai flexibilă este acceptarea rezervărilor scurte la un tarif mai ridicat și acordarea unor reduceri pentru cei care aleg sejururi mai lungi. Proprietarul păstrează astfel posibilitatea de a proteja venitul pe noapte, fără să renunțe la cererea pentru perioadele mai puțin populare ale săptămânii.

Același principiu poate fi aplicat politicii de anulare. Regulile stricte oferă mai multă siguranță proprietarului, dar pot îndepărta călătorii care pun preț pe flexibilitate. Potrivit lui Savage, reducerea restricțiilor poate crește vizibilitatea unei proprietăți, iar prețul și discounturile pot fi folosite ulterior pentru a încuraja tipul de rezervare dorit.

O proprietate nu trebuie să fie potrivită pentru toată lumea

O altă schimbare relevantă pentru proprietarii de închirieri pe termen scurt este personalizarea tot mai accentuată a rezultatelor afișate de platforme. În loc să încerce să apară în fața oricărui tip de turist, proprietarii ar trebui să se întrebe pentru ce categorie de oaspeți vor ca locuința lor să fie cât mai vizibilă.

Platformele pot folosi istoricul căutărilor și rezervărilor, recenziile anterioare și preferințele declarate de utilizatori pentru a afișa proprietăți care corespund mai bine nevoilor acestora. O familie cu copii poate vedea mai ușor locuințe care pun în evidență o curte împrejmuită, o zonă liniștită sau existența unui pătuț pentru bebeluși. Un angajat care lucrează la distanță poate căuta alte facilități, iar proprietarii de animale pot avea criterii specifice.

De aceea, o locuință concepută pentru un profil clar de client poate avea rezultate mai bune decât una prezentată ca fiind potrivită pentru oricine. Familiile cu copii, angajații care lucrează de la distanță sau persoanele care călătoresc cu animale de companie reprezintă exemple de categorii pentru care amenajarea și descrierea proprietății pot fi adaptate.

Specializarea poate ajuta și la obținerea unor tarife mai bune. Oaspeții care găsesc exact facilitățile de care au nevoie sunt mai dispuși să plătească pentru ele și pot lăsa recenzii mai bune atunci când experiența corespunde așteptărilor.

În cazul unei chirii pe termen lung, piața locală stabilește în mare măsură venitul posibil pentru o locuință comparabilă. O casă cu trei dormitoare și o baie va avea, de regulă, o chirie apropiată de cea a proprietăților similare din zonă. În regimul de închiriere pe termen scurt, proprietarul are mai mult control asupra veniturilor, însă acest control vine cu responsabilități suplimentare: comunicarea cu oaspeții, întreținerea, fotografiile, descrierea anunțului, marketingul și calitatea serviciilor.

Alegerea unei astfel de investiții înseamnă, în esență, deschiderea unei mici afaceri. Rezultatul nu depinde doar de imobil și de amplasarea lui, ci și de cât de bine este administrată operațiunea zi de zi.