MediaCity, de la agenție imobiliară la dezvoltator: peste 800 de locuințe livrate și un portofoliu de 1.600 de unități

MediaCity a intrat în criza financiară din 2008 ca agenție imobiliară și a ieșit din reorganizare cu un model de business orientat către dezvoltarea de proiecte rezidențiale. Compania, fondată în 1996, a ajuns să livreze peste 800 de locuințe, iar portofoliul total al unităților livrate, aflate în dezvoltare sau planificate depășește 1.600 de apartamente și case.

„Am intrat în criza din 2008 ca agenție imobiliară și am ieșit ca dezvoltator, iar lecția cea mai importantă a fost smerenia”, spune Andrei Sandu, CEO-ul MediaCity, într-un interviu acordat Forbes România.

Compania a fost înființată în iulie 1996, într-o perioadă în care piața imobiliară românească își forma încă regulile. Primul sediu a fost în zona Baba Novac, iar activitatea s-a concentrat inițial în cartierul Titan și în zonele învecinate. Ulterior, MediaCity s-a extins în București și Ilfov, iar între 2005 și 2008 a lucrat cu aproximativ 11-12 proiecte rezidențiale, în regim exclusiv de marketing și vânzare.

Criza a schimbat însă radical direcția companiei. Echipa, care ajunsese la aproximativ 40 de persoane, s-a redus la trei-patru angajați, iar activitatea de intermediere aproape a dispărut. În 2010, MediaCity a intrat în insolvență, iar un an mai târziu a ieșit printr-un plan de reorganizare.

Experiența acumulată în anii anteriori a devenit baza tranziției către dezvoltare. Potrivit lui Andrei Sandu, compania a păstrat spiritul de echipă, relația directă cu clienții, preocuparea pentru etică și onestitate, precum și regula de a nu promite ceea ce nu poate livra. În același timp, scara proiectelor și nivelul de responsabilitate au crescut, iar deciziile trebuie susținute de procese mai bune, competențe diverse și o disciplină mai strictă a execuției.

Primul proiect de dezvoltare, Paladin Residence, a apărut în 2012-2013, la Corbeanca. MediaCity încerca inițial să vândă loturi de teren, însă a constatat că cererea pentru terenuri individuale era redusă, în timp ce exista interes pentru case construite. Proiectul a fost realizat pe amplasamentul unei foste Cooperative Agricole de Producție, pe o suprafață de aproximativ 100.000 de metri pătrați.

Paladin Residence include astăzi 150 de vile construite și vândute, precum și un magazin Lidl. Pentru zonă sunt prevăzute și componente comerciale, de retail și condo-hotel. Trecerea la dezvoltare a combinat pregătirea lui Sandu în construcții și experiența anterioară în domeniu cu anii de marketing, vânzări și interacțiune cu mii de clienți. Compania a trebuit să își adauge competențe de finanțare, management al fluxului de numerar și relația cu finanțatorii.

Ulterior, portofoliul MediaCity s-a extins cu proiecte precum Șișești 30, Ozun Residence, Grigorescu Residence, Arena Apartments, Titan Apartments, Ghica Apartments, Icon Garden și Icon Studios. Ghica II, aflat în dezvoltare, va adăuga aproximativ 140 de apartamente, iar în toamna acestui an este programat startul proiectului Titan Premium Apartments, cu peste 450 de apartamente.

Obiectivul companiei pentru actualul ciclu de dezvoltare este să livreze cel puțin 200 de locuințe pe an și, ulterior, să ajungă la 300 de unități anual. Creșterea ar urma să fie controlată, astfel încât extinderea portofoliului să nu afecteze calitatea proiectelor sau disciplina financiară.

Costul locuirii depășește prețul de achiziție

În cei 30 de ani de activitate, MediaCity a observat și schimbarea profilului cumpărătorului. Clientul este mai informat, compară mai multe proiecte și nu mai analizează doar suprafața și adresa. Compartimentarea, lumina naturală, eficiența energetică, parcarea, spațiile comune, accesul, administrarea și costurile de funcționare au devenit criterii importante în decizia de cumpărare.

Andrei Sandu vorbește despre conceptul de „Total Cost of Living”, prin care valoarea unei locuințe este analizată și prin prisma cheltuielilor ulterioare. Prețul de achiziție este doar începutul calculului, iar energia, întreținerea, reparațiile, timpul petrecut în trafic sau funcționarea parcării pot influența costul real al locuirii.

„Ceea ce se vede te ajută să vinzi azi. Ceea ce nu se vede îți construiește reputația care te ajută să vinzi mâine”, afirmă fondatorul MediaCity, referindu-se la diferența dintre finisajele vizibile și elementele tehnice ale unei construcții. În opinia sa, calitatea unui proiect se verifică după mutarea proprietarilor, prin confort, consumuri, funcționarea instalațiilor și a spațiilor comune, dar și prin modul în care dezvoltatorul reacționează atunci când apar probleme.

În proiectele recente, compania a inclus panouri fotovoltaice, încălzire în pardoseală, geamuri tripan și sisteme de recuperare a căldurii. Pentru cumpărători, aceste soluții urmăresc reducerea consumurilor și obținerea unor costuri de exploatare mai predictibile. Sandu consideră că eficiența energetică ar putea deveni, în următorii ani, o cerință de bază, nu doar un avantaj comercial.

Reconversia terenurilor urbane

Una dintre dificultățile pieței este disponibilitatea tot mai redusă a terenurilor bine poziționate. Pe măsură ce acestea se scumpesc, dezvoltatorii pot fi împinși către densități mai mari, suprafețe mai mici sau diminuarea calității proiectelor.

Strategia MediaCity se concentrează în special pe reconversia unor terenuri insuficient valorificate. Paladin Residence a fost construit pe amplasamentul unei foste Cooperative Agricole de Producție, Icon Garden pe terenul unei foste fabrici de oțet din sectorul 2, iar Titan Premium Apartments urmează să fie dezvoltat pe un teren ocupat anterior de halele de producție din beton ale fostei platforme FAUR.

Reconversia urbană este mai dificilă decât dezvoltarea pe un teren liber, deoarece presupune evaluarea accesului, infrastructurii, reglementărilor urbanistice și a cererii reale. Compania susține că preferă să renunțe la un teren decât să intre într-un proiect care ar putea funcționa financiar doar prin sacrificarea calității locuirii.

La trei decenii de la înființare, Andrei Sandu spune că și-a schimbat semnificativ stilul de management. Dacă în anii ’90 încerca să controleze direct aproape toate deciziile, astăzi pune accent pe delegare și pe competențele echipei. „Am înțeles că delegarea nu presupune pierderea controlului, ci creșterea capacității organizației”, spune antreprenorul.

Experiența insolvenței și a crizei din 2008 a rămas una dintre principalele lecții ale companiei. Profitul estimat nu înlocuiește managementul fluxului de numerar, iar problemele unui proiect trebuie identificate și rezolvate cât mai devreme. Într-o industrie cu proiecte complexe și cicluri lungi, reputația devine un activ esențial. „Reputația se construiește lent, zi de zi și an după an, dar se poate pierde foarte repede dacă nu ești consecvent în ceea ce livrezi clienților”, afirmă Sandu.

Pentru următoarea generație din companie, fondatorul vrea să transmită curiozitatea, responsabilitatea, onestitatea, respectul pentru execuție și capacitatea de a contrazice argumentat deciziile existente. Obiectivul este ca MediaCity să păstreze expertiza acumulată și să poată funcționa dincolo de fondator.