Cordia accelerează extinderea în București: portofoliu pentru 2.100 de apartamente până în 2030

Cordia își accelerează expansiunea pe piața rezidențială din România, cu Bucureștiul în centrul strategiei. Grupul are în proprietate peste nouă hectare de teren și încă șase hectare în antecontract, portofoliu care permite dezvoltarea a aproximativ 2.100 de apartamente până în 2030. Resursele financiare disponibile la nivel internațional se ridică la aproximativ 580 de milioane de euro.

Primul proiect care marchează această etapă este Centropolitan, ansamblu cu 274 de apartamente dezvoltat în zona Piața Alba Iulia, pe un teren achiziționat în 2025 de la Bog’Art. Investiția totală este estimată la 65 de milioane de euro, iar tranzacțiile au depășit deja opt milioane de euro, echivalentul a peste 12% din proiect în pre-vânzări. Ansamblul este construit în apropierea București Mall, într-o zonă cu acces la infrastructură comercială și cu cerere rezidențială stabilă.

Pentru Cordia, divizia rezidențială a Futureal Group, Centropolitan deschide o strategie multianuală de consolidare în Capitală. Grupul are în prezent trei proiecte active în București. Pe lângă Centropolitan, pregătește un proiect rezidențial în zona Petricani, lângă lac, și un ansamblu de aproximativ 900 de apartamente în Pipera. Pentru terenul din Pipera se află în proces de obținere a autorizației de construire, iar compania intenționează să înceapă prima fază până la finalul anului.

Portofoliul local mai include terenuri în Petricani, Floreasca – pe malul lacului –, Grivița, Coralilor – Petrom City, precum și proiecte în Pipera și Vitan. Proiectul Parcului 20, din zona Expoziției, a fost finalizat în 2023.

„În paralel, suntem în proces de achiziție pentru noi terenuri, fie cu autorizație, fie în fază avansată de autorizare. Nu cumpărăm terenuri fără reglementări clare, fără PUZ sau fără predictibilitate în procesul de autorizare”, spune Tibor Földi, președintele Consiliului de Administrație al Cordia Group. El afirmă că grupul a cumpărat în trecut terenuri ale căror procese de zonare au fost ulterior oprite și că este necesară mai multă claritate în acest domeniu.

România concurează pentru capital cu celelalte piețe

Cordia intenționează să își extindă prezența și în afara Capitalei, analizând oportunități în Cluj-Napoca, Timișoara și Brașov. Bucureștiul rămâne prioritatea, însă compania vrea să crească ponderea României în portofoliul grupului.

Futureal Group operează în șase țări: Ungaria, Polonia, România, Spania, Marea Britanie și Germania, unde a semnat recent primul contract pentru un teren în Berlin. Grupul are echipe locale în fiecare piață și un centru de competență la Budapesta. În România, Futureal este cunoscut pentru proiecte precum Parcul Privighetorilor și mallul Gold Plaza Baia Mare, în timp ce Cordia a dezvoltat ansamblul Parcului 20.

Proiectele sunt derulate prin vehicule dedicate, cu finanțare separată, garanții de finalizare și un nivel al gradului de îndatorare care nu depășește 65% la nivel de proiect. Modelul include avansurile clienților și etapizarea costurilor. Potrivit lui Földi, compania pune accent pe managementul riscului și pe maximizarea profitului, nu pe obținerea unor volume cât mai mari.

România reprezintă în prezent aproximativ 15% din pipeline-ul Cordia, adică din portofoliul de proiecte aflate în pregătire sau dezvoltare. Földi spune că grupul vrea să crească această pondere și că echipele locale concurează pentru capital cu operațiunile din Polonia, Ungaria, Germania și Spania.

Raportul anual al Cordia International SE indică rezerve financiare de aproximativ 580 de milioane de euro, active de peste 1,1 miliarde de euro și un inventar de aproape 500 de milioane de euro, care include proiecte în dezvoltare și terenuri. Emisiunea de obligațiuni de 150 de milioane de euro din 2025 a consolidat lichiditatea, iar avansurile de la clienți au crescut de aproape trei ori, până la 104 milioane de euro. Terenurile deținute la nivel internațional permit dezvoltarea a peste 9.000 de locuințe în Europa.

Oferta limitată și costurile mai mari pun presiune pe prețuri

Cordia consideră că Bucureștiul oferă o combinație de cerere structurală, ofertă limitată și prețuri încă reduse față de alte piețe europene. Földi indică nivelul de ocupare ridicat, capacitatea de cumpărare și prețurile apartamentelor, pe care le consideră printre cele mai mici din Uniunea Europeană.

În același timp, terenurile și costurile de construcție se scumpesc. Potrivit lui Földi, dacă terenul reprezintă astăzi aproximativ 15% din prețul unei locuințe, ponderea sa ar putea ajunge la 10% în cinci ani, pe măsură ce cresc costurile de reproducere ale construcției. Pentru menținerea profitabilității, dezvoltatorii ar trebui să majoreze prețurile, nu neapărat din cauza unei cereri excesive, ci ca efect al costurilor mai mari.

Blocajele urbanistice limitează suplimentar oferta. Problemele legate de PUZ-uri, litigii, restituiri, contaminări sau lipsa autorizațiilor țin terenuri în afara circuitului de dezvoltare. Compania estimează că această situație poate crește atât costul terenurilor, cât și prețul apartamentelor.

Földi compară evoluția Bucureștiului cu cea a Varșoviei, unde procesul de reglementare urbanistică s-a prelungit de la trei-patru luni la aproximativ doi ani, iar obținerea autorizației de la trei-patru luni la un an. În București, spune el, suspendarea unor PUZ-uri și încetinirea autorizărilor au creat un efect de îngheț, iar predictibilitatea urbanistică va fi esențială pentru următorul ciclu de dezvoltare.

În 2025, grupul a preferat investițiile și acumularea de capital în locul profitului imediat. Veniturile au scăzut cu 40%, de la 244 de milioane la 146 de milioane de euro, profitul operațional s-a redus cu 87%, la șase milioane de euro, iar profitul net a coborât de la 71 de milioane la 15 milioane de euro. În același an, investițiile în subsidiare au crescut cu echivalentul a 66 de milioane de euro, pentru achiziții de terenuri și autorizări.

Operațiunile locale sunt gestionate prin Cordia Romania FDI SRL, iar grupul își menține obiectivul internațional de a livra aproximativ 2.000 de locuințe anual.